Le marché du condominium de luxe à Bangkok est un marché très actif. Les tarifs ont augmenté d’environ 5 à 10% depuis 2006 et devraient continuer leur escalade jusqu’en 2008. Dans le centre de Bangkok, le marché immobilier s’est même enrichi d’un nouveau mot : le « super luxe »!
Une récente étude de Raimon Land sur le marché du condominium dans le centre de Bangkok a estimé que 8,148 condominiums avaient été lancés en 2006 (une augmentation de 75,5% par rapport à 2005). Fin 2006, on comptait environ 16,346 condominiums en cours de construction. Environ 5,460 logements supplémentaires devraient être disponibles d’ici fin 2007 et 8,333 fin 2008. Le prix au mètre carré a augmenté (85,666 thaï bahts fin juin 2007 pour 80,836 fin 2005), mais cela se reflète peu sur le budget moyen des logements, les superficies ayant diminué (de 95m2 en 2005 pour un appartement de taille moyenne à 66m2 en 2006). La hausse des prix a ainsi favorisé une concentration de la demande sur des condo de 1 ou 2 chambres. 49% des nouveaux condominiums sont situés sur Sukhumvit entre les soi 1 et 63, et 2 et 44 ; 29% plutôt sur la rivière, Rama III, Charoen Krung et Charoen Nakorn ; 20% dans Sathorn, Silom et Suan Plu ; 8,2% à Patthumwan et 4,4% dans le centre de Lumpini, Wireless Road, PloenChit Road, Lang Suan et Ratchadamri.
Il y a encore 2 ans, un budget de 90,000 à 120,000THB/m² permettait d’investir dans des propriétés dites de luxe. Aujourd’hui, pour cette même somme, on ne peut plus prétendre qu’à des logements « de bonne qualité ». On constate l’émergence d’une offre dite de « super luxe » pour laquelle les prix demandés oscillent entre 130,000THB et 200,000THB/m2 en raison d’un emplacement idéal et de prestations luxueuses. Au premier semestre 2007, 54% des condos vendus en centre ville avaient des prix supérieurs à 100,000THB/m2. Certains projets, proposant des prix aux alentours de 120,000THB/m2 mais des prestations moyennes et un emplacement loin des transports en communs rencontrent des difficultés à la vente et certains ont dû accorder des rabais conséquents.
Tous les logements dits de luxe ne répondent donc pas aux critères de cette catégorie. Selon certains professionnels de l’immobilier, il s’agit de combiner efficacement un emplacement (facile d’accès mais à l’abri des nuisances sonores), des services associés, une gestion de résidence et un design idéaux. La superficie n’est pas forcément grande, mais le condominium doit être bien conçu, avec cuisine équipée, salle de bain moderne et équipements dernier cri et fiables. La préférence est encore aux grandes tours. On privilégie une construction de qualité. La notion d’exclusivité est essentielle et les tarifs de vente également. Le maintien, voire la flambée des prix, semblent être les meilleurs critères de définition! Dans la catégorie « super luxe », on peut citer par exemple « The River » dont les meilleures unités dépassent les 150,000TBH/m². Même cas de figure pour « Le Raffiné Jambunuda » sur Sukhumvit Soi 31 et « The Met » sur Sathorn dont les tarifs ont progressé d’environ 20% depuis le lancement pour atteindre jusqu’à 150,000TBH/ m².
Les catégories du condominium de luxe et super luxe s’enrichissent également d’un nouveau type de logement: les produits de marque, c’est-à-dire des condominiums dans des résidences développées et gérées par des hôtels. Le premier projet de ce style à Bangkok sera le « Sukhothai » (géré par le groupe hôtelier du même nom). L’assurance d’un grand nom a de quoi séduire plus d’un investisseur.
En ce qui concerne les investisseurs, le climat politique incertain ainsi qu’une faible croissance économique sont à l’origine d’un ralentissement de la demande. Malgré leurs inquiétudes, acheteurs locaux et étrangers continuent cependant à investir, à titre de résidence principale ou d’investissement locatif. Pour preuve les ventes de condominiums de moyen standing qui se sont littéralement envolées (+184%) !
Les étrangers sont de plus en plus présents sur le marché de l’achat immobilier à Bangkok, et ce malgré les difficultés de crédit et la législation locale. Les Britanniques sont les plus nombreux, suivis par les Américains, les Singapouriens, les Chinois de Hong Kong et les Français. Enfin, les Coréens apparaissent petit à petit car ils peuvent depuis peu posséder des biens immobiliers à l’étranger.
Les étrangers sont à l’origine d’environ 40% des acquisitions de condominiums de luxe à Bangkok. Plus de 50% de ces propriétés sont destinées à un usage privé, que ce soit en résidence principale ou secondaire.
On se demande ce qui peut motiver un tel investissement ? Les réponses sont simples: tout d’abord, les résidences de luxe à Bangkok coûtent 10 fois moins cher qu’à Hong Kong et jusqu’à 5 fois moins cher qu’à Singapour. La qualité et le coût de la vie sont encore très performantes, sans parler du personnel de maison, des infrastructures médicales ou des sorties. Pour nombre d’expatriés, la retraite est financièrement plus intéressante en Thaïlande. D’autre part, l’achat d’un condominium est un investissement très intéressant puisqu’il peut rapporter de 5 à 7%, toujours mieux que les taux d’épargne bancaires à 3.5% !
La population locale aussi est de plus en plus présente sur le marche du « luxe » : c’est le cas de ces Thaïlandais dont les enfants ont quitté le foyer familial, qui n’ont plus besoin d’autant de place pour élever leur famille et qui privilégient maintenant une situation géographique commode en ville. Avec un âge moyen de 50 ans et habitués aux grands espaces, ils recherchent des condominiums de qualité, disponibles rapidement et relativement spacieux (200-250 m²). Ils sont prêts à investir environ 20-25 millions de THB (450,000-600,000 euros) pour des investissements locatifs, ou pour préparer l’avenir de leurs enfants ou encore tout simplement pour être propriétaires.
