Les termes régissant les baux commerciaux sont généralement négociés de gré à gré et stipulés dans le contrat de bail («lease»). Il vaut mieux être attentif au moment de la négociation et s’assurer que les clauses du contrat vous assurent une protection suffisante.
Premier point: la durée du bail. Peu de propriétaires s’engagent au-delà de trois ans, préférant vérifier que le client est bon payeur. Selon la localisation, on pourra même vous refuser un bail de plus d’un an. Il est cependant indispensable de prévoir les conditions de renouvellement de votre bail dans trois ans, voire dans six : convenez d’une légère hausse du loyer et essayez d’inclure une clause de renouvellement du bail, tant que les loyers de la première triennale ont été dûment réglés.
Certains accepteront de signer un bail de neuf à douze ans en échange de gros travaux, comprenant votre besoin de visibilité à long terme et l’accroissement potentiel de la valeur de leur propriété. Votre fond de commerce en sera valorisé.
Prévoyez également la sous-location partielle ou totale du local (en cas de revente de votre activité), voire sous forme de logement pour le personnel. Attention, un bail supérieur à trois ans n’est valable que s’il est enregistré au Land Department (LD). Les frais s’élèvent à 1,1% (0,1% dès que la nouvelle loi entrera en vigueur) de l’estimation de la valeur locative sur la durée du bail par le LD.
A la signature, on vous demandera une caution de deux à six mois de loyer : déterminez les conditions de son remboursement et négociez un à trois mois de franchise selon les travaux à réaliser. Pensez aux emplacements de stationnement pour vos clients. S’il y a des vitrines, définissez les conditions de règlement des taxes liées à l’occupation d’un local commercial (droit d’affichage d’enseignes par exemple). Certaines clauses permettent au propriétaire de résilier le bail en cas de faute du locataire: limitez-les au non paiement du loyer avec exonération de la faute en cas de trouble de jouissance du local. Sur un marché immobilier très dynamique, il peut être judicieux d’inclure une option d’achat ou, à défaut, de priorité en cas de mise en vente du local.
En général, cette clause est acceptée sur une durée de trois à cinq ans et inclut une augmentation du prix de référence de 5 à 10% par an. La difficulté consiste à définir le prix de référence. Par sécurité, le contrat peut aussi mentionner la transmission des droits et obligations de votre bail au futur propriétaire en cas de cession du local par le propriétaire actuel. En principe, votre contrat vous protège et s’impose à tous les propriétaires ultérieurs jusqu’à son échéance. Enfin, définissez votre activité aussi largement que possible : vous éviterez les restrictions relatives à son évolution, à la revente de votre fond de commerce ou au bail lui-même.
Au vu des enjeux économiques et financiers, préférez recourir à un agent immobilier et à un avocat pour rédiger ou valider le bail. Savoir profiter des opportunités ne signifie pas pour autant se précipiter dans la rédaction du contrat. Faites un petit «deposit» pour bloquer l’affaire le temps de rédiger le bail.
