En Thaïlande, le droit de la propriété est règlementé principalement par le Land Code B.E. 2497 (1954), le Code civil et commercial, les règlements du ministère de l’Intérieur et du Land Department. Plusieurs textes dudit code disposent qu’un étranger ne peut pas acquérir tout type de bien immobilier (un terrain, par exemple) en Thaïlande sous son nom propre ; en revanche, il peut posséder un appartement et/ou une villa, c’est-à-dire la construction qui occupe le terrain.

Cependant, des exceptions existent au principe susvisé.

La création d’une société de droit local en respectant la règle du quota 51/49, soit 51 % du capital détenu par des thaïlandais, 49 % par des étrangers. En d’autres termes, l’acquisition du bien immobilier ou foncier est admise par le biais de la création d’une structure juridique (société).

Acquisition à titre résidentiel en vertu de l’article 96–2 du Code foncier (Land Code), en respectant plusieurs conditions cumulatives, à savoir :

acquisition d’un terrain à titre « résidentiel » dont la surface ne doit pas dépasser un raï (1,600 m2) ;

l’étranger (personne morale ou physique) doit également réunir les conditions suivantes :

o faire un investissement dans le pays d’au moins 40 millions de bahts (1 million d’euros environ) pendant au moins 3 ans ;
o l’approbation par le ministère de l’Intérieur ;
o l’investissement doit être fait dans un secteur et une zone définis par la loi sous l’égide du BOI (Board of Investment) ;
o le terrain doit être situé dans la zone résidentielle à Bangkok, Pattaya, ou dans une autre municipalité et situé hors zone militaire.

Quels sont les biens immobiliers pouvant être acquis par un étranger ?

Le droit thaïlandais permet à un étranger d’acquérir deux types de bien immobilier, à savoir:

Un appartement « condominium » : soulignons qu’il y a des quotas dans chaque immeuble ou ensemble immobilier, et l’acquisition d’un ou des appartements par un étranger doit se faire sous le plafond du quota étranger (« foreign quota »).

Une villa : rappelons qu’il n’est pas possible d’acquérir un terrain en Thaïlande. Pour l’acquisition d’une villa, il est recommandé de louer le terrain en vertu d’un contrat de location (contrat de superficie ou « leasehold ») pour une durée maximum de 30 ans, renouvelable deux fois, soit 90 ans au total.

Pendant la durée du contrat de location « leasehold », la jouissance du terrain est liée à celle de la construction et des actes de propriété subséquents. Dans ce cas, il est recommandé de faire enregistrer le contrat de location « leasehold » au Land Department afin d’éviter tout éventuel différend. L’enregistrement du contrat de location « leasehold » au Land Department engendre l’assujettissement à des taxes dites taxe d’enregistrement.

La taxe d’enregistrement se compose de deux taxes cumulatives :

• frais d’enregistrement de 1% du prix de la location pour toute la durée de la location, soit 30 ans maximum pour une occupation résidentielle et 50 ans pour une location en matière commerciale et/ou industrielle
• frais de timbre fiscal de 0,1 % (même base d’imposition)

Enfin, comme indiqué supra, il est possible d’être propriétaire d’un ensemble immobilier (terrain et villa) par le biais de la création d’une société ayant son siège en Thaïlande. La société devra être constituée d’associés thaïlandais et étrangers en respectant la règle des quotas, soit 51 % des actions détenues par un ou plusieurs associés thaïs et 49 % par un ou plusieurs associés étrangers.

Soulignons que dans les deux cas (acquisition d’une villa ou d’un appartement), cette dernière doit être enregistrée au cadastre. Les droits détenus sur lesdits biens immeubles sont incontestables et cessibles.

Quid des impôts et taxes en tant que propriétaire ?

En Thaïlande, il n’y a pas d’impôts sur les plus-values foncières ou immobilières. Le droit thaïlandais prend en compte la valeur officielle du bien à laquelle une décote s’applique en fonction des années de détention, plus les abattements, puis l’assiette nette dudit bien est imposée soit pour une personne physique au taux progressif de l’IRPP (l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques) de zéro (0) à trente cinq (35) %, sans tenir compte des autres revenus assujettis à l’IRPP ; soit pour une personne morale (société) en optant pour le prélèvement libératoire d’1% ou à l’IS (l’impôt sur les sociétés) de 20% (exceptionnellement de 15%) sur le montant perçu. Il est fréquent que toute société qui doit s’acquitter de l’impôt sur les sociétés opte pour le prélèvement libératoire à la source.

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