Bien que souvent laissé de côté au bénéfice d’autres grandes métropoles thaïlandaises, le marché immobilier de Chiang Mai a gravi des sommets en 2012. Le tarang wah a atteint un prix historique, dépassant les 140 000 bahts dans le centre-ville.

L’envolée du marché immobilier s’explique d’abord par une conjoncture favorable. Les inondations spectaculaires de l’automne 2011, les pires jamais enregistrées et qui se sont prolongées pendant plusieurs mois, ont poussé certains Bangkokois à franchir le pas et à investir dans une résidence à Chiang Mai afin d’y placer leur famille à l’abri en cas du retour – annoncé comme probable – des intempéries. Comme le note Kuntida Phujeenaphan, directrice du projet immobilier The Shine, un complexe de résidences de luxe aux portes du marché de nuit, près de la moitié des appartements neufs sont achetés par des habitants de la capitale.

Conséquence : le nombre des projets immobiliers déjà en forte hausse depuis 2007 s’est envolé. Selon la Chambre de commerce de Chiang Mai, pas moins de 30 projets d’envergure (immeubles résidentiels ou de bureaux, lotissements) sont en phase de construction. Ce qui coïncide avec la mise en service prévue cette année du Centre international de conférences, qui va à la fois augmenter le prestige et diversifier les offres d’accueil de la ville. Ce méga projet de 3 milliards de bahts pourra ainsi accueillir jusqu’à 12 000 personnes sur près de 8 000 m2 de surface d’exposition.
D’autres constructions programmées jouent certainement un rôle d’amplificateur dans cette poussée immobilière.

Le gouvernement de Yingluck Shinawatra a relancé le projet de train à grande vitesse entre Bangkok et Chiang Mai. L’idée, certes à long terme, d’installer une autoroute, la R3A, reliant le Laos, la Chine, la Birmanie et la Thaïlande en passant par Chiang Mai est toujours sur la table des discussions.

Des atouts indéniables

Selon Lamai Attaprachar, gestionnaire du groupe immobilier Somwang, même si les prix ont fortement augmenté, ils restent relativement bon marché. Par exemple, un appartement haut de gamme de deux chambres, en centre-ville, coûte près de la moitié moins qu’à Bangkok, de 4 à 8 millions de bahts. Attention cependant car les prix du mètre carré peuvent différer suivant l’étage ou le niveau des prestations, entre 25 000 et 60 000 bahts.
La différence de prix avec la capitale s’accentue également lorsque l’on s’éloigne de la ville où les maisons individuelles avec terrain se vendent à partir d’un million de bahts, soit 3 à 4 fois moins cher qu’en périphérie de la capitale.

Les résidents bénéficient d’un coût de la vie particulièrement attractif. Les denrées de première nécessité (produits alimentaires, matériaux de construction) mais aussi les services à la personne reviennent moins cher que partout ailleurs en Thaïlande, avec par exemple une aide à domicile (ménage, garde d’enfants) à temps complet pour moins de 6000 bahts par mois.

Ce qui fait la force et l’attrait de Chiang Mai repose sur une forte identité locale qui peut correspondre au fameux « style Lanna ». Ce style est à la fois artistique, comme dans le temple de Wat Phra Singh, mais il correspond aussi à un mode de vie et à une mentalité spécifique. Il pourrait se résumer en trois mots : respect, tolérance et ouverture.

« Il existe une convivialité entre les Thaïlandais et les étrangers comme nulle part ailleurs dans le pays », témoigne Erica Crutchley, une enseignante anglaise qui a également vécu à Hua Hin. C’est sans doute pour cette raison aussi que la revue Travel and Leisure a élu Chiang Mai comme la seconde meilleure ville d’Asie en 2011, juste derrière Bangkok.

Autre avantage, selon Wan Lappa, propriétaire d’un restaurant à Mae Rim : « Toutes les parties de la ville sont faciles d’accès, souvent en moins de 20 minutes et ce quelle que soit l’heure ». Bien que cela ne corresponde pas tout à fait à la réalité, il reste néanmoins possible d’atteindre dans les trente minutes un grand hôpital ou bien une école internationale depuis une habitation en périphérie.

Une expansion au-delà du centre-ville

La naissance d’un nouveau quartier en moins de cinq ans autour du centre de conférences de Chiang Mai est la preuve spectaculaire de la dynamique de la région.

Selon Chol Wan, une habitante de Chiang Mai, tous les terrains situés le long de Canal Road, côté montagne, étaient encore des terrains vagues parsemés de quelques rizières il y a dix ans. Aujourd’hui, tout cela a été remplacé par des projets immobiliers comme le Mountain View et le Montain Front en 2009, Touch Hill en 2010 et, cette année, le Resort condominium ou encore le Chic View. « Près de 80% des logements de ces projets sont vendus sur plan à une clientèle, en grande majorité thaïlandaise, mais également à des étrangers qui souhaitent profiter du calme et de la nature, sans pour autant trop s’éloigner des commodités », analyse Payada Akshahugraha, responsable commerciale du projet Touch Hill.

Le deuxième quartier qui s’est créé autour du supermarché Carrefour, devenu Big C Extra en 2011, témoigne à la fois de cette nouvelle dynamique et de l’émergence de nouveaux centres urbains au-delà du premier boulevard de ceinture. Le nouveau projet de Punna, appelé Oasis, et les projets Hillside 7,8 et 9 d’un groupe concurrent sont tous situés dans cette zone et vont multiplier par dix l’offre résidentielle dans ce secteur. Pourtant, selon le chef de projet de Punna, le pic de croissance reste encore à atteindre car « la population de Chiang Mai devrait doubler d’ici 10 ans ».
Plusieurs grands complexes commerciaux sont actuellement en construction. Le plus important est celui de Promenada, dont l’ouverture est prévue début 2013, mais aussi celui de Harbour, un centre commercial situé le long de Kad Suan Kaew Road, près de Nimanhemin, ou encore un troisième grand magasin Central près de la gare ferroviaire.

Vers une saturation du marché ?

Bien que tous les acteurs économiques semblent partager un indéniable optimisme sur les perspectives du marché à court et moyen terme, des obstacles pourraient se dresser face au développement de la capitale du Nord.

Les plans de désenclavement de Chiang Mai via le développement des réseaux routiers et ferroviaires restent cantonnés, pour l’heure, au statut de projets. Ils nécessitent à la fois une volonté politique forte et d’importants moyens financiers. Le ministère des Transports thaïlandais estime à 100 milliards de bahts le prix de la ligne TGV Bangkok – Chiang Mai.

Malgré son attrait, Chiang Mai fait face chaque année à des problèmes de pollution. Même si elle est proche de la nature car située dans la préfecture la plus boisée de Thaïlande, la ville est paradoxalement connue pour sa mauvaise qualité de l’air. En effet, à partir de février et surtout au mois de mars, les fumées provoquées par une culture sur brûlis endémique (malgré l’interdiction des autorités) et des feux de forêt rendent l’air difficilement respirable.

Enfin, l’absence de tissu industriel est également un facteur d’instabilité à moyen terme car la ville reste, malgré des efforts de diversification, trop dépendante vis-à-vis de ses deux secteurs d’activité traditionnels que sont le tourisme et l’agriculture.
« Alors que quelques années auparavant les habitants de Chiang Mai avaient l’habitude de prendre l’avion en fin de semaine pour aller faire les magasins à Bangkok, ce sont aujourd’hui les gens de la côte qui s’envolent pour Chiang Mai, pour son climat plus frais certes, mais aussi pour retrouver l’authenticité et la sérénité uniques de la Rose du Nord », conclut Lamai A., directrice des ventes pour l’entreprise de construction Somwang.